계약갱신청구권 거절 사유, 2년 더 살 수 있는 조건

01이 말이 무슨 뜻인가

주택임대차보호법 제6조의3은 집주인이 정당한 사유 없이 세입자의 갱신 요구를 거절하지 못하도록 정해요. 세입자가 이 권리를 행사하면 새 계약을 쓰는 것이 아니라 종전 계약과 같은 조건으로 계약이 이어지는 것으로 봐요.

권리는 한 번만 쓸 수 있고, 그렇게 갱신된 계약의 기간은 2년이에요. 요구하는 때는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지이므로 만기가 가까워서 급히 말하면 이미 기간이 지났을 수 있어요.

집주인이 거절할 수 있는 경우는 법 단서의 각 호에 나열되어 있고, 그중 하나가 집주인이나 직계존속, 직계비속이 그 집에 실제로 살려는 경우예요.

02왜 이런 게 생겼나

집을 빌리는 사람은 2년마다 이사 비용과 새 집을 구하는 부담을 안아 왔어요. 거주를 안정시키려고 법이 갱신을 요구할 길을 열어 두었고, 그와 함께 올릴 수 있는 폭에도 한도를 걸었어요.

집주인의 재산권을 지나치게 누른다는 다툼도 있었어요. 헌법재판소는 2024년 2월 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항, 손해배상 조항이 과잉금지원칙에 어긋나지 않는다고 결정했어요.

실거주를 이유로 거절한 집주인이 몇 달 뒤 다른 사람에게 집을 내놓는 일을 막으려고 제재도 붙었어요. 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 갱신됐을 기간이 끝나기 전에는 세입자가 입은 손해를 배상해야 해요.

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03숫자로 보면 어떤가

갱신을 요구하면 증액은 5% 범위에서만 할 수 있어요. 보증금이 3억원이라고 가정하면 올릴 수 있는 한도는 1500만원이에요.

이 한도는 지방자치단체 조례나 법이 바뀌면 달라질 수 있어서 계약을 쓸 당시의 법령으로 확인해야 해요.

04자주 헷갈리는 것

5% 상한은 세입자가 갱신요구권을 행사한 경우에 적용돼요. 집주인과 세입자가 이야기해서 계약을 새로 이어 가는 합의 갱신이나 새 세입자와 쓰는 신규 계약에는 이 상한이 걸리지 않아요.

집주인이 실거주를 주장해도 그냥 믿어야 하는 것은 아니에요. 대법원은 실거주 사유에 해당한다는 증명책임이 집주인에게 있다고 보았고, 이사 준비 여부나 이전에 한 말과 맞지 않는 사정이 있는지를 함께 따져요.

법인이 집주인이면 사무실이나 사택으로 쓰겠다는 이유는 실거주로 보지 않는다는 헌법재판소 결정이 있어요. 5%를 넘겨 올리라는 요구를 받았을 때 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.

05언제 내 일이 되나

계약 만기가 반년쯤 남았을 때부터 내 일이 돼요. 이사를 갈지 더 살지 정해야 하는 시기이고, 더 살기로 했다면 요구 기간 안에 집주인에게 갱신을 요구한다는 뜻을 증거가 남는 방식으로 전해 두는 쪽이 안전해요.

집주인이 실거주를 이유로 거절했다면 그 말이 사실인지가 나중에 문제가 돼요. 거절 통보를 문자나 내용증명처럼 남기고, 이사한 뒤 그 집에 누가 사는지 확인해 두면 손해배상을 따질 때 도움이 돼요.