대항력 우선변제권 차이, 전입신고와 확정일자가 각각 지키는 것

01이 말이 무슨 뜻인가

대항력은 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 새 소유자에게 임차인의 권리를 내세울 수 있는 힘이에요.

우선변제권은 집이 경매나 공매로 팔릴 때 보증금을 다른 권리자보다 앞서 돌려받는 힘이에요. 대항력을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자까지 받아 두면 생기고, 두 조건 가운데 늦게 갖춘 날이 기준이 돼요.

그래서 이름이 비슷해 보이는 전입신고와 확정일자가 하는 일은 서로 달라요. 전입신고는 집에 대한 권리를, 확정일자는 돈을 받는 순서를 만들어 주기 때문에 둘을 모두 갖춰야 보증금 전체가 든든해지는 구조예요.

02왜 이런 게 생겼나

집을 빌리는 계약은 소유권처럼 등기부에 올라가는 권리가 아니고, 임차권을 등기하려면 집주인의 협조가 있어야 해서 임차인이 혼자 하기 어려워요. 원칙대로라면 집이 팔렸을 때 새 주인에게 계약을 내세울 근거가 약했어요.

주택임대차보호법은 그 빈틈을 메우려고 등기 대신 입주와 주민등록이라는 겉으로 드러나는 표시에 권리를 붙였어요. 집에 사람이 살고 주소가 그곳에 있으면 집을 사려는 사람도 확인하고 계약할 수 있다는 생각이에요.

우선변제권은 보증금이 임차인에게 거의 전 재산인 경우가 많은데 경매에서 은행 대출에 밀리면 돌려받지 못하는 일이 생겨서 별도로 두었어요. 확정일자는 그 계약서가 그 날짜에 있었다는 사실을 공적으로 남겨 순서를 가리는 기준이 되어 줘요.

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03숫자로 보면 어떤가

예를 들어 집이 경매로 2억원에 팔리고, 내 보증금 1억원보다 먼저 등기된 은행 근저당이 1억2000만원이라면 은행이 먼저 가져가고 남은 8000만원이 내 몫이에요. 내 보증금 가운데 2000만원은 이 경매에서 채워지지 않아요.

누가 앞서는지는 날짜로 가려요. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터, 확정일자는 받은 당일부터 효력이 생기므로 같은 날 이사하고 확정일자를 받아도 두 효력의 시작 시점이 하루 달라요.

보증금이 작은 임차인에게는 순위와 상관없이 일정 금액까지 먼저 받게 하는 소액임차인 최우선변제가 따로 있어요. 소액으로 인정하는 기준 금액은 지역별로 다르고 법령 개정으로 바뀌므로 계약하는 시점의 기준을 법제처나 법원 안내에서 확인해야 해요.

04자주 헷갈리는 것

전입신고만 하면 보증금이 보호된다고 알기 쉬워요. 하지만 전입신고로 생기는 것은 대항력이어서 집에서 쫓겨나지는 않아도, 경매에서 돈을 받는 순서는 확정일자가 없으면 정해지지 않아요.

반대로 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 우선변제권은 생기지 않아요. 우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 하기 때문에 확정일자는 전입신고와 짝으로 움직여요.

보증금을 받기 전에 먼저 이사하며 주민등록을 옮기면 대항력이 사라져요. 이사를 먼저 가야 한다면 임차권등기명령이라는 절차로 권리를 남겨 두는 길이 따로 있어요.

05언제 내 일이 되나

전세나 월세 계약서에 도장을 찍고 이사하는 날이 가장 중요한 날이에요. 이사 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아 두면 권리가 갖춰지는 시점이 앞당겨져요.

계약 전에는 등기부등본에서 내 날짜보다 앞서는 근저당이 얼마인지 보고, 그 금액과 내 보증금을 합쳤을 때 집값 안에 들어오는지 가늠해 보세요. 순서가 앞서는 빚이 많은 집에서는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춰도 돌려받을 몫이 줄어들 수 있어요.