부동산 중개수수료, 상한은 누가 어떻게 정할까?

01이 말이 무슨 뜻인가

중개보수는 공인중개사가 집을 사고파는 매매나 전세·월세 계약을 성사시켜 준 대가로 받는 돈이에요. 흔히 복비라고 부르는 그 돈인데, 법에서 쓰는 정식 용어는 중개보수 또는 중개수수료예요.

이 금액은 얼마로 딱 정해진 정액이 아니라, 거래금액에 정해진 요율을 곱해서 나온 값이 상한이 되고 그 상한 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해서 정하는 구조예요. 그래서 같은 금액의 거래라도 중개사에 따라, 협상에 따라 실제로 내는 돈은 달라질 수 있어요.

매매는 매도인과 매수인이 각자 자신과 계약한 공인중개사에게 중개보수를 내고, 전월세도 임대인과 임차인이 각자 낸다는 점을 기억해두면 좋아요. 한 명의 공인중개사가 양쪽을 모두 중개하는 경우에도 이 원칙은 그대로예요.

02왜 이런 게 생겼나

예전에는 중개보수를 정하는 기준이 지금처럼 촘촘하지 않아서, 고가 주택을 거래할 때 중개사가 부르는 대로 큰 금액을 요구하거나 거꾸로 너무 낮은 보수를 놓고 다투는 일이 잦았어요. 이런 분쟁이 반복되자 정부는 공인중개사법 시행규칙에 상한요율과 한도액을 못 박아 소비자를 보호하는 쪽으로 제도를 손질했어요.

집값은 지역마다 차이가 크기 때문에, 전국에 하나의 상한요율만 두기보다는 국토교통부가 정한 범위 안에서 각 시·도가 조례로 구체적인 요율과 한도액을 정하도록 맡겼어요. 그래서 같은 거래금액이라도 지역에 따라 세부 기준이 미세하게 갈리기도 해요.

실제로 공인중개사법 시행규칙은 2014년과 2015년에 개정되면서 매매 9억원 이상 구간부터는 한도액 없이 상한요율만 적용하고, 공인중개사가 실제로 받으려는 요율을 미리 명시하도록 정했어요. 고가 거래일수록 협상 여지를 눈에 보이게 만들어, 소비자가 요율을 미리 확인하고 협의하도록 한 조치예요.

03숫자로 보면 어떤가

매매·교환 중개보수는 거래금액에 따라 여섯 구간으로 나뉘어 있어요. 5000만원 미만이면 상한요율 0.6%에 한도액 25만원, 5000만원부터 2억원 미만까지는 0.5%에 한도액 80만원이 적용되고, 그 위 구간부터는 한도액 없이 상한요율만 적용돼요.

전월세 같은 임대차는 매매보다 낮은 요율을 써요. 5000만원 미만이면 0.5%에 한도액 20만원, 5000만원부터 1억원 미만까지는 0.4%에 한도액 30만원이고, 1억원을 넘으면 역시 한도액 없이 상한요율만 적용돼요. 월세는 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 보되, 그렇게 계산한 금액이 5000만원 미만이면 월차임의 70배를 더하는 방식으로 다시 계산해서 소액 월세의 부담을 줄여줘요.

예를 들어 매매가 5억원인 아파트라면 상한요율 0.4%가 적용돼 중개보수 상한은 200만원이고, 전세보증금이 3억원이라면 상한요율 0.3%가 적용돼 상한은 90만원이에요. 실제로 내는 금액은 이 상한 밑에서 공인중개사와 협의해서 정해요.

04자주 헷갈리는 것

상한요율은 정해진 요금이 아니라 넘지 말아야 할 선이라는 점을 헷갈리는 경우가 많아요. 공인중개사가 상한요율을 넘겨 받으면 법을 어긴 것이라 초과분은 돌려받아야 하고, 시·군·구에 신고하면 행정처분으로 이어지기도 해요.

매매든 임대차든 중개보수는 거래 양쪽이 각각 자기 쪽 중개사에게 내는 돈이라, 반으로 나눠 부담하는 돈이 아니라는 점도 자주 헷갈려요. 또한 중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙는 경우가 있는데, 중개업소가 일반과세자면 10%, 간이과세자면 그보다 낮은 세율이 적용돼서 계약 전에 어느 쪽인지 물어보는 편이 좋아요.

간이과세자와 일반과세자를 가르는 기준은 직전 연도 매출액인데, 이 기준 금액은 세법 개정에 따라 오르내려 왔으니 고정된 숫자로 외워두기보다는 계약 시점에 다시 확인하는 편이 정확해요.

05언제 내 일이 되나

집을 사거나 전월세 계약을 앞두고 있다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 거래금액에 맞는 상한요율부터 계산해보고 그 안에서 중개사와 미리 이야기해두는 편이 나중에 분쟁을 줄여요.

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템이나 각 지자체 홈페이지에는 거래금액과 지역, 매매·임대차 구분만 넣으면 상한액을 바로 계산해 주는 계산기가 마련되어 있어서, 직접 계산할 필요 없이 확인할 수 있어요.

만약 공인중개사가 상한요율보다 많은 금액을 요구한다면, 계약 전에 그 자리에서 요율표를 근거로 이야기하는 것만으로도 대부분 정리가 돼요.