전월세 안심신탁 첫 모집 시작, 집주인 연 4.35%와 세입자 조건

01무슨 일인가

월세로 살다가 전세로 바꾸고 싶어도 집주인이 전세금을 돌려줄지 걱정되면 선뜻 나서기 어려워요. 전세금을 집주인이 아니라 공공기관이 맡아 주는 전월세 안심신탁이 바로 그 걱정을 겨냥한 제도예요.

국토교통부와 HUG는 11월 4일 첫 임대인 모집 공고를 냈어요. 집주인과 세입자와 HUG가 3자 계약을 맺고, 세입자가 낸 예치금을 HUG가 운용해 집주인에게 매달 수익을 월세처럼 지급해요. 계약이 끝나면 HUG가 예치금을 세입자에게 직접 돌려줘요.

신청은 11월 4일부터 안심전세포털과 전국 HUG 지사에서 상시로 받고, 세입자가 아직 정해지지 않아도 집주인이 먼저 신청해요. 대상 주택 검증, 계약, 예치금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순차로 입주해요.

02왜 이렇게 됐나

이 제도는 8월 13일 발표된 주택 신속공급 방안의 후속 조치예요. 전세사기와 1인 가구 증가로 전세가 월세로 옮겨 가는 흐름을 누그러뜨리면서, 집주인에게는 공실과 월세 연체 걱정이 없는 고정 수익을 주겠다는 설계예요.

참여 조건은 집 쪽에 걸려 있어요. 주택가격 20억원 이하, 기존 선순위 부채가 주택가격의 80% 이하여야 하고, 예치금은 적정 전세 시세 이내여야 해요. 주택 유형이나 집주인·세입자의 소득·자산에는 제한이 없어요.

세입자 보호 장치는 주택임대차보호법이 그대로 적용된다는 점이에요. 계약갱신청구권과 대항력이 인정되고, 임대료 증액 상한은 5%예요. 다만 집주인이 합리적 사유로 이의를 제기하면 HUG가 수선·보수 목적으로 예치금 일부를 보류해요.

함께 운영하는 곳

03이 숫자는 큰 건가

연 4.35%를 전세금 2억원에 대 보면 한 해 870만원이고, 한 달로 나누면 약 72만5000원이에요. 8월에 국토부가 든 예시의 월 73만원과 맞아떨어지는 숫자예요.

선순위 부채 80% 기준도 금액으로 바꿔 봐야 감이 와요. 주택가격이 3억원이면 기존 대출이나 근저당이 2억4000만원을 넘지 않아야 하고, 선순위 부채가 이 한도를 넘는 집은 참여하지 못해요.

세입자가 내는 돈의 모양도 달라요. 예치금 2억원이면 계약 때 2000만원, 입주 때 1억8000만원을 HUG 전용 계좌에 내는데, 집주인 계좌로 가는 일반 전세와 달리 돈이 오가는 길이 하나로 모여요.

04지난번엔 어떻게 됐나

8월 20일 계획은 9월 중 모집 공고, 12월부터 순차 입주였어요. 실제 공고는 11월 4일에 나왔고, 입주는 2027년 1월로 한 달가량 뒤로 갔어요. 발표에서 공고까지 76일이 걸렸어요.

세제 혜택은 아직 계획 단계예요.

우려도 있었어요. 8월 SBS Biz는 주택가격만 기준으로 삼으면 보증금 규모와 관계없이 깡통전세까지 지원할 가능성을 짚었는데, 이번 공고는 선순위 부채 80%와 적정 전세 시세 기준을 함께 넣었어요.

05나한테 뭐가 달라지나

월세로 사는 세입자에게 가장 큰 변화는 월세 칸이 0원이 되는 전세형이 생긴다는 점이에요. 대신 예치금 100%를 마련해야 하는데, 전용 전세대출과 버팀목 대출은 연내 절차를 마칠 계획이라고만 나와 있어요. 보증부 월세형도 일정 범위에서 가능해요.

집주인이라면 연 4.35%를 받는 대신 전세금을 직접 쥘 수 없다는 점을 따져야 해요. 기존 계약이 끝난 뒤 후속 안심신탁 계약을 맺고 입주까지 마치면, 신청을 거쳐 공실 기간 최대 2개월 치 수익을 지원받아요.