전세와 월세는 어떻게 다르고, 보증금은 왜 확정일자로 지켜야 할까?

01이 말이 무슨 뜻인가

전세는 집주인에게 보증금을 맡기고 그 집에 사는 동안 따로 월세를 내지 않는 임대차 방식이에요. 계약이 끝나면 보증금을 그대로 돌려받는 게 원칙이라, 세입자 입장에서는 목돈을 맡겨두고 그 집에 사는 셈이 돼요. 이런 형태는 다른 나라에서는 찾아보기 어려운, 한국의 독특한 임대 관행으로 꼽혀요.

월세는 보증금을 상대적으로 적게 내는 대신 매달 정해진 금액을 임대료로 내는 방식이에요. 보증금이 아예 없는 경우도 있고, 전세보다는 적지만 몇백만 원에서 몇천만 원 수준의 보증금을 함께 거는 경우도 흔해요. 반전세라고 불리는 형태는 전세와 월세 중간쯤에 있는데, 보증금을 어느 정도 걸고 월세도 함께 내는 방식이에요.

두 방식 모두 세입자가 갖는 권리는 임차권이라는 채권이에요. 등기까지 마친 전세권이라는 물권과는 달라서, 임차권만으로는 계약 상대인 집주인에게만 권리를 주장하게 돼요. 그래서 보증금을 지키려면 임차권에 별도의 힘을 더해주는 절차가 따로 필요해요.

02왜 이런 게 생겼나

전세라는 방식이 자리 잡은 건 은행 대출이 지금처럼 흔하지 않던 시절, 집주인은 목돈을 미리 받아 다른 집을 사거나 사업 자금으로 쓰고 세입자는 그 돈을 맡기는 대신 다달이 나가는 돈을 아꼈기 때문이에요. 집값이 오르는 시기에는 집주인에게, 금리가 낮을 때는 세입자에게 유리한 구조라 양쪽의 이해가 맞아떨어지면서 오래 이어져 왔어요.

문제는 이 구조가 집주인의 사정에 크게 기대고 있다는 점이에요. 보증금은 은행 예금처럼 어딘가에 따로 보관돼 있는 돈이 아니라 집주인이 다른 곳에 굴리고 있는 경우가 많아서, 집값이 떨어지거나 집주인이 다른 대출을 감당하지 못하면 계약이 끝나도 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생겨요. 전세사기라는 말이 나온 것도 이런 구조의 허점을 노린 경우가 많았기 때문이에요.

그래서 세입자의 권리를 물권에 가깝게 보강해주는 여러 제도가 뒤따라 생겼어요. 전입신고와 확정일자, 계약갱신청구권, 전월세신고제 모두 원래는 채권에 불과한 임차권에 법이 힘을 실어준 결과예요. 제도가 하나씩 생길 때마다 세입자가 스스로 챙겨야 할 절차도 그만큼 늘어난 셈이에요.

03숫자로 보면 어떤가

세입자 보호 제도에는 저마다 숫자로 된 기준이 있어요. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 갱신을 요구할 수 있고, 요구가 받아들여지면 2년을 한 번 더 살 수 있어서 처음 2년과 합쳐 최대 4년까지 한집에 머물게 돼요.

갱신할 때 집주인이 올릴 수 있는 임대료에도 상한이 있어요. 갱신 요구로 계약을 이어가는 경우에는 인상률이 5%를 넘지 못하지만, 세입자가 바뀌어 새로 계약을 맺을 때는 이 상한이 적용되지 않아요. 그래서 같은 집이라도 기존 세입자가 갱신할 때와 새 세입자가 들어올 때 오르는 폭이 크게 달라지는 경우가 생겨요.

전월세 계약을 맺으면 신고할 의무도 생겨요. 예를 들어 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 계약이라면 계약일로부터 30일 안에 신고해야 하고, 신고하지 않으면 과태료가 나와요.

04자주 헷갈리는 것

전입신고와 확정일자를 같은 절차로 착각하는 경우가 많아요. 전입신고는 그 주소로 실제 이사했다는 사실을 관청에 알리는 절차고, 확정일자는 임대차 계약서에 그 날짜에 계약이 존재했다는 걸 공적으로 증명받는 절차예요. 두 가지를 함께 갖춰야 우선변제권이 생기기 때문에, 이사하는 날 바로 둘 다 처리하는 편이 안전해요.

전세권과 임차권도 자주 섞어 써요. 전세권은 등기부에 직접 올리는 물권이라 집주인의 동의와 등기 비용이 필요하지만, 임차권은 전입신고와 확정일자만으로도 비슷한 효과를 내기 때문에 실제로 전세권 등기까지 하는 경우는 많지 않아요. 다만 전세권 등기는 집주인 동의 없이는 어렵다는 점도 함께 알아둘 부분이에요.

보증금을 못 돌려받았는데 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 헷갈리지 않아야 해요. 이 제도는 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해주는 절차라서, 전입신고와는 목적 자체가 달라요.

05언제 내 일이 되나

전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본부터 확인하는 습관이 필요해요. 집에 걸려 있는 대출이 얼마인지, 근저당이 보증금보다 많지는 않은지를 보면 나중에 돈을 돌려받기 어려운 집인지 어느 정도 가늠이 돼요.

이사 당일에는 전입신고와 확정일자를 미루지 마세요. 두 절차 모두 신고하고 처리된 다음 날부터 효력이 생기기 때문에, 하루라도 늦게 처리하면 그사이에 다른 권리가 먼저 설정될 위험이 생겨요.