전세보증금을 지키는 법, 확정일자를 받았는데 왜 보증보험까지 알아볼까?

01이 말이 무슨 뜻인가

대항력은 집이 다른 사람에게 팔려도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이에요. 집에 들어가 살면서 주민등록 전입신고를 마치면 그다음 날부터 생기고, 계약이 끝나도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있어요.

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 그 집이 팔린 돈에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요. 입주와 전입신고라는 대항 요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 갖춰져요.

전세보증금반환보증은 이 두 권리와 성격이 달라요. 임대인이 보증금을 돌려주지 못했을 때 생기는 임차인의 손실을 보증기관이 보장해주는 상품이라, 경매가 끝나기를 기다리지 않는 길을 하나 더 열어줘요.

02왜 이런 게 생겼나

임차권은 원래 계약 상대인 집주인에게만 내세울 수 있는 채권이라서, 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가면 힘이 약해요. 그래서 주택임대차보호법이 전입신고와 확정일자에 힘을 실어 채권인 임차권을 물권에 가깝게 보강해 주었어요.

그런데 우선변제권은 받을 순서를 정해줄 뿐 돈을 만들어주지는 않아요. 그 집에 이미 은행 근저당이 앞서 설정되어 있으면 경매 대금은 그 순서대로 나뉘고, 집이 팔린 값이 앞선 채권을 갚고도 남아야 보증금까지 차례가 돌아와요.

또 경매에 넘기고 배당을 받기까지는 시간이 걸리고, 그동안 세입자는 다음 집 보증금을 마련하기 어려워져요. 이 틈을 메우려고 집주인 대신 보증기관이 돌려주는 방식의 보증 상품이 생겼어요.

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03숫자로 보면 어떤가

예를 들어 보증금이 1억 5000만원인 집에 은행 근저당이 1억 5000만원 먼저 설정되어 있고, 경매에서 2억원에 팔렸다고 해볼게요. 확정일자를 받았어도 앞선 근저당이 먼저 가져가서 남는 5000만원 안에서만 보증금을 받게 돼요.

아래 그림은 이 가정을 그린 거예요. 경매 비용과 세금 같은 다른 몫은 빼고 단순하게 계산했기 때문에 실제로는 이보다 더 줄어들 수 있어요.

보증보험은 기관마다 보증금 상한과 주택 가격에 견주는 기준, 보증료율이 따로 정해져 있고 바뀌기도 해요. 그래서 가입 조건은 계약 전에 해당 기관의 최신 안내로 확인해야 해요.

04자주 헷갈리는 것

대항력과 우선변제권은 다른 권리예요. 전입신고만 하면 대항력은 생기지만 우선변제권은 확정일자까지 받아야 갖춰지고, 하나는 집에서 쫓겨나지 않는 힘이고 다른 하나는 돈을 먼저 받는 힘이에요.

확정일자를 받았다고 해서 보증금이 항상 전액 돌아오는 것은 아니에요. 받을 순서가 정해질 뿐이라서 앞선 채권이 많은 집에서는 순서가 와도 남는 돈이 모자라요.

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 때 쓰는 제도예요. 법원의 명령으로 임차권등기가 되면 이사를 가도 그 집에 대한 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 보증금을 대신 돌려주는 제도는 아니에요.

05언제 내 일이 되나

계약서를 쓰기 전이라면 등기부등본에서 근저당 같은 앞선 채권이 얼마인지 보고, 보증금과 합쳤을 때 집값에 비해 지나치지 않은지를 가늠해 보세요. 그 집이 보증보험에 가입할 수 있는 집인지도 이 단계에서 알아보는 편이 나아요.

이사하는 날에는 전입신고와 확정일자를 함께 처리하고, 그날 등기부등본을 다시 떼어 그사이 새 권리가 붙지 않았는지 확인하세요. 보증보험은 가입할 수 있는 시기와 조건이 기관마다 정해져 있으니 계약을 마치면 바로 알아보세요.

만기가 되었는데 보증금이 돌아오지 않는다면 이사 전에 임차권등기명령부터 알아보세요. 보증보험에 가입해 두었다면 보증기관의 절차에 따라 청구하는 길이 있으니 이 경우에는 약관에서 청구 조건을 먼저 확인해야 해요.