전세 계약 주의사항, 도장 찍기 전과 당일에 확인할 것

01이 말이 무슨 뜻인가

전세 계약 주의사항은 계약서에 도장을 찍기 전, 찍는 당일, 이사한 뒤로 나누어 확인할 것들을 말해요. 전세는 큰 목돈을 집주인에게 맡기고 계약이 끝나면 돌려받는 방식이라서, 월세와 달리 돌려받지 못할 위험이 가장 큰 문제로 따라와요. 주의사항 대부분이 이 보증금을 지키는 쪽에 맞춰져 있는 까닭이에요.

계약하는 자리에서 처음 마주치는 것은 계약서 한 장과 집주인의 신분증, 그리고 등기부등본 출력본이에요. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘고, 갑구에서는 현재 소유자와 압류 같은 권리를, 을구에서는 근저당처럼 소유권 이외의 권리를 확인해요. 건축물대장은 이 집이 법에 맞게 지어졌는지를 보여 주는 서류여서, 등기부와 함께 봐야 집의 전체 모습이 그려져요.

서류를 여러 장 보는 이유는 서류마다 알려 주는 내용이 달라서예요. 등기부는 누구의 집이고 어떤 빚이 걸려 있는지를, 계약서는 얼마를 언제까지 어떤 조건으로 맡기는지를, 전입신고와 확정일자는 집이 다른 사람에게 넘어가도 내 보증금이 어디까지 지켜지는지를 알려 주기 때문에 한 가지만 확인하고 넘어가면 나머지 두 곳에서 빈틈이 생겨요.

02왜 이런 게 생겼나

전세는 집값의 큰 부분을 집주인에게 맡기는 계약이라서, 보증금이 곧 집주인이 쓸 수 있는 돈이 되는 구조예요. 집주인은 그 돈을 대출 상환이나 다른 집을 사는 데 쓰기도 하고, 그 사이 집에 새 근저당이 걸리거나 집이 팔리기도 해요. 계약이 끝나는 날 돈을 돌려줄 여력이 있는지는 계약서에 적혀 있지 않으니, 계약서 밖의 서류로 미리 확인해야 해요.

법도 이 위험을 알고 임차인을 지키는 장치를 두었어요. 주택임대차보호법은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 임차인에게 그다음 날부터 새 집주인에게도 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 주고, 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권을 줘요. 다만 이 장치들은 임차인이 직접 신고하고 받아야 작동하는 권리라서 서류를 챙기는 일이 곧 권리를 만드는 일이에요.

그래서 주의사항이 계약 전과 후로 나뉘어요. 법이 지켜 주는 부분은 입주 뒤 전입신고와 확정일자에서 시작되고, 그 앞의 위험, 곧 집에 이미 얼마나 많은 빚이 걸려 있는지는 계약 전에 사람이 직접 걸러 내야 하기 때문이에요.

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03숫자로 보면 어떤가

집이 경매로 넘어가면 시세만큼 팔린다는 보장이 없고, 내 보증금보다 먼저 받아 가는 사람의 몫을 뺀 나머지에서 내 보증금이 나와요. 예를 들어 시세가 3억원인 집에 선순위 근저당 채권최고액이 1억 5000만원이 있고 내 보증금이 2억원이라면, 둘을 더한 3억 5000만원이 시세를 넘어서 보증금 일부를 돌려받지 못할 위험이 커져요.

이 합계가 시세에 가까울수록 여유가 없다는 뜻인데, 어디까지가 안전한 선인지는 집의 종류와 지역, 시기에 따라 달라서 정해진 비율이 따로 있지 않아요. 위 숫자는 구조를 보여 주려고 가정한 값이고, 실제로는 등기부등본의 채권최고액과 비슷한 집의 실거래가를 가지고 직접 계산해 봐야 해요.

04자주 헷갈리는 것

확정일자를 받았으니 보증금이 안전하다고 생각하는 경우가 많아요. 확정일자는 보증금을 받는 순서를 정해 줄 뿐이라서, 그 앞에 이미 근저당이나 먼저 입주한 임차인이 있으면 그 사람들이 먼저 받아 가요. 확정일자는 등기부 확인을 대신하지 못하고, 둘은 계약 전과 후에 나란히 가는 일이에요.

전입신고를 한 날부터 바로 보호받는다고 아는 사람도 있는데, 대항력은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생겨요. 같은 날 집주인이 새 근저당을 설정하면 그 근저당이 더 앞서게 되니, 잔금일에 전입신고를 바로 하고 잔금일까지 새로 빚을 내지 않는다는 내용을 특약으로 적어 두는 방법이 있어요.

계약서에 없는 구두 약속은 나중에 확인할 방법이 마땅치 않아요. 수리해 주기로 한 것이나 잔금일까지 권리관계를 그대로 두기로 한 것은 모두 특약란에 글로 남겨요. 확정일자를 받을 계약서도 집과 기간, 보증금이 모두 적힌 완성된 문서여야 하고, 일부만 적힌 영수증에 받은 확정일자로는 우선변제권이 생기지 않아요.

05언제 내 일이 되나

이사철이 되면 마음에 드는 집을 놓칠까 봐 가계약금부터 보내라는 재촉을 받는 일이 생겨요. 등기부와 집주인 확인을 마치기 전에는 돈을 보내지 않는다는 순서를 미리 정해 두면, 그 자리에서 흔들리지 않아요.

집주인이 직접 나오지 않고 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명을 받고, 집주인 본인과 직접 통화해서 확인해야 해요. 보증금은 소유자 명의 계좌로 보내야 하고, 다른 사람 계좌로 보내 달라는 요청은 계약을 멈추고 다시 확인할 신호예요.

계약을 마치고 입주를 앞두고 있다면 이사하는 날 전입신고와 확정일자가 남은 일이에요. 보증금을 돌려받지 못할 때를 대비한 전세보증금반환보증 같은 상품은 집의 종류와 보증금 규모에 따라 가입 조건이 달라서, 보증기관의 안내로 미리 가입 가능 여부를 확인해 두는 것이 좋아요.