전세보증보험 가입조건, 보증금을 못 돌려받을 때를 대비하는 길

01이 말이 무슨 뜻인가

전세계약서를 쓰고 나면 불안해지는 장면이 하나 있어요. 계약이 끝나는 날 집주인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 못하는 경우예요. 전세보증보험은 이때를 대비해 세입자가 보증료를 내고 미리 들어 두는 상품이에요.

HUG의 전세보증금반환보증은 계약이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 세입자에게 돌려주고 나중에 집주인에게서 받아내는 구조예요. 세입자가 내는 보증료는 보증금액에 보증료율을 곱하고 계약 기간의 일수를 365로 나눈 값을 곱해서 정해져요.

모든 집이 가입되는 것은 아니에요. 보증금에 수도권과 그 밖의 지역으로 나뉜 한도가 있고, 세입자는 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받아야 하며, 보증금과 선순위채권을 합친 금액이 집값에 담보인정비율을 곱한 금액 안이어야 해요.

02왜 이런 게 생겼나

전세는 집값에 가까운 큰돈을 월세 없이 맡기는 계약이라서, 돌려받을 때까지 세입자는 집주인의 사정에 기댈 수밖에 없어요. 집값이 내리거나 집주인이 다른 빚을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 다 받지 못하는 일이 생겨요.

확정일자와 전입신고는 경매에서 받을 순위를 지키는 장치예요. 순위를 지켜도 집이 팔린 돈이 선순위 빚을 갚고 나서 모자라면 못 받은 만큼은 메워지지 않는데, 이 빈틈을 보증기관이 받쳐 주는 것이 보증보험이에요.

보증기관도 손실을 떠안기 때문에 집값에 비해 보증금과 빚이 너무 큰 집은 받지 않아요. 가입 조건이 까다로운 것은 위험한 집을 걸러 내려는 장치이기도 해서, 가입이 안 된다는 답이 그 자체로 그 집이 위험하다는 신호가 되기도 해요.

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03숫자로 보면 어떤가

보증 한도는 집값에 담보인정비율을 곱한 값에서 선순위채권을 뺀 금액이에요. HUG 안내에 나온 담보인정비율은 90%인데 이전에는 100%였던 때가 있어서 정책에 따라 바뀌어요.

예를 들어 집값이 5억원이고 담보인정비율이 90%이면 4.5억원이 기준이 되고, 집주인이 받아 둔 근저당 대출이 1.5억원이면 한도는 3억원이에요. 보증금이 3.5억원인 계약이라도 보증을 받는 금액은 3억원까지예요.

보증료율은 HUG 안내에 따르면 계약 기간, 보증금과 집값의 비율, 주택 유형에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이로 나뉘어요. 예를 들어 연 0.15%라고 가정하면 3억원을 2년 동안 보증받는 데 90만원이 들어요.

04자주 헷갈리는 것

확정일자와 전입신고를 받았으니 보험은 필요 없다고 여기기 쉬워요. 하지만 둘은 하는 일이 달라서 하나를 고르는 것이 아니라 함께 써요. 보증보험을 신청하려면 전입신고와 확정일자를 받아 둔 상태여야 해요.

계약을 연장하거나 갱신할 때는 보증도 연장 신청을 따로 해야 하고, 그때도 담보인정비율 조건을 다시 따져요. 보험이 계약과 함께 알아서 이어지지 않으니 만기가 다가오면 챙겨야 해요.

보증 상품은 HUG 말고도 다른 보증기관 것이 있고 조건과 보증료가 서로 달라서, 같은 집이라도 기관에 따라 가입 여부가 갈려요.

05언제 내 일이 되나

전세계약서에 도장을 찍기 전이 가장 중요한 때예요. 등기부등본에서 근저당이 얼마인지 보고 집값과 견주어, 보증금을 더한 금액이 비율 안에 들어오는지 가늠해 봐야 가입이 안 되는 집을 미리 피하거나 보증금 조건을 다시 협상할 수 있어요.

신청은 입주해 전입신고와 확정일자를 받은 뒤에 하고, 기한은 전세 계약 기간이 절반 지나기 전까지예요. 계약이 2년이면 첫 1년 안에 해야 하니 입주하고 나서 미루지 않는 것이 좋아요.