등기부등본, 어디를 보면 위험한 집을 알 수 있을까?

01이 말이 무슨 뜻인가

등기부등본은 부동산 하나하나에 대해 그 집이 어떤 집이고 누구 소유이며 어떤 빚이 걸려 있는지를 국가가 공식적으로 기록해둔 문서예요. 전세나 매매 계약을 하기 전에 이 문서를 떼어보면, 계약 상대가 말하지 않은 위험 요소까지 어느 정도 드러나요.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구라는 세 부분으로 나뉘어요. 표제부에는 그 부동산의 주소와 면적, 구조, 용도 같은 물리적인 정보가 적혀 있고, 갑구에는 누가 이 집의 소유자인지와 압류나 가압류처럼 소유권에 영향을 주는 사항이 적혀요.

을구에는 소유권 이외의 권리, 그러니까 이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지를 보여주는 근저당권이나 전세권, 지상권 같은 정보가 적혀요. 전세나 월세 계약에서는 이 을구를 얼마나 꼼꼼히 보느냐가 보증금을 지키는 첫걸음이 돼요.

02왜 이런 게 생겼나

부동산은 값이 크고 한번 거래하면 되돌리기 어려운 재산이라서, 누가 진짜 소유자인지와 그 집에 어떤 빚이 걸려 있는지를 거래 전에 확인할 방법이 있어야 해요. 등기부등본은 이런 정보를 국가가 관리하는 공적 장부에 기록해, 계약 상대의 말만 믿지 않고도 사실관계를 확인할 수 있게 만든 제도예요.

표제부와 갑구, 을구로 나뉜 것도 정보의 성격이 다르기 때문이에요. 집 자체의 물리적인 정보와 누가 주인인지에 대한 정보, 그 집에 걸린 빚에 대한 정보를 한데 섞어두면 확인하기 번거로워서, 성격별로 구분해 기록하는 방식이 자리 잡았어요.

특히 을구에 적힌 근저당권 정보는 전세사기를 막는 데 중요한 역할을 해요. 보증금을 돌려받지 못하는 사고 대부분이 집에 이미 걸려 있던 빚의 규모를 세입자가 미리 알지 못한 채 계약하면서 생기기 때문에, 을구를 확인하는 습관 하나가 큰 사고를 막는 경우가 많아요.

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03숫자로 보면 어떤가

등기부등본은 인터넷등기소 홈페이지에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있는데, 화면으로만 확인하는 열람은 700원, 관공서나 은행에 낼 수 있도록 도장이 찍혀 나오는 발급은 1000원 정도의 수수료가 들어요.

을구에 적힌 근저당권에는 채권최고액이라는 숫자가 함께 나오는데, 이 금액은 실제 빌린 돈보다 20에서 30퍼센트 정도 더 크게 잡는 게 관행이라, 채권최고액 자체를 실제 빚의 크기로 그대로 받아들이면 안 돼요.

수수료나 채권최고액을 설정하는 관행은 시기와 금융회사 방침에 따라 조금씩 달라질 수 있는 부분이라, 정확한 금액은 인터넷등기소나 계약 상대에게 직접 확인하는 게 정확해요.

04자주 헷갈리는 것

열람과 발급을 같은 걸로 생각하는 경우가 있는데, 열람은 화면으로 내용만 확인하는 것이라 공식 제출용으로는 쓸 수 없고, 발급은 관인이 찍힌 문서로 출력되어 관공서나 은행에 제출할 수 있다는 차이가 있어요.

갑구와 을구를 헷갈리는 경우도 많은데, 갑구는 누구 집인지를, 을구는 그 집에 어떤 빚이 걸려 있는지를 보여준다는 순서로 기억해두면 헷갈리지 않아요.

을구가 비어 있으면 무조건 안전한 집이라고 단정하기도 하는데, 근저당이 없어도 집주인의 다른 빚 상황까지는 등기부등본만으로 알 수 없어서, 계약 전 확인해야 할 정보 중 하나일 뿐이지 전부는 아니에요.

05언제 내 일이 되나

전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본을 직접 떼어보고, 갑구의 소유자 이름이 계약하려는 집주인과 같은지, 을구에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 확인하는 습관이 필요해요.

근저당 채권최고액과 본인이 낼 보증금을 더한 금액이 집값에 가깝거나 넘어선다면, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있으니 계약을 다시 생각해보는 게 안전해요.