서울 집값이 84주째 오른다는데, 전세 살던 사람들은 왜 집을 사기 시작했을까?

01무슨 일인가

부동산 정보업체 집계를 보면, 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월 첫째 주부터 이달 둘째 주까지 84주 연속 올랐어요. 9월 둘째 주 상승률은 0.16%로 전주(0.20%)보다는 둔화됐지만, 상승 자체는 멈추지 않았어요. 이 흐름이 한 주만 더 이어지면 문재인 정부 시기에 세운 최장 기록인 85주와 같아져요.

지역별로 보면 온도차가 뚜렷해요. 중랑구(0.51%), 도봉구·서대문구(각 0.47%), 성북구(0.43%) 같은 상대적으로 저렴한 외곽 지역이 상승을 이끈 반면, 고가 주택이 몰린 강남·서초구는 6주 연속 내렸고 송파구도 2주 연속 하락했어요. 세제 부담이 큰 고가 지역이 주춤한 사이, 중저가 지역이 그 자리를 메운 셈이에요.

같은 시기 전세 시장은 정반대로 얼어붙었어요. 서울 전세 매물은 2만3731건으로 1년 전보다 13.4% 줄었는데, 특히 중랑구(-70.4%)와 동대문구(-69.9%), 구로구(-64.7%) 같은 외곽 지역에서 매물이 크게 빠졌어요. 평균 전셋값은 6억3663만원으로, 2022년 1월에 세운 종전 최고 기록을 넘어섰고요.

02왜 이렇게 됐나

전세 매물이 줄어든 자리를 매매 수요가 채우고 있어요. 8월 서울에서 생애 처음 집을 산 사람의 매수 등기는 9343건으로, 전체 매수 등기의 54%를 차지했어요. 이 비중은 2010년 이후 가장 높은 수준인데, 전월(8006건)과 비교해도 16.7% 늘었어요.

무주택 실수요자 입장에서는 전세를 구하는 일 자체가 점점 힘들어졌어요. 전세금은 계속 오르고 매물은 씨가 마르다 보니, 같은 돈이면 몇 년 뒤 다시 오를 전세금 걱정 없이 아예 집을 사두는 쪽을 택하는 사람이 늘어난 거예요. 여기에 생애최초 주택 구입자에게 담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 열어준 대출 규제 완화가 맞물리면서, 자금 여력이 부족했던 세입자들도 매수 대열에 합류할 길이 넓어졌어요.

전세가 줄어든 배경에는 집주인들의 계산도 있어요. 집값이 계속 오르는 국면에서는 집주인이 전세보다 반전세나 월세를 선호하는 경향이 커지는데, 매달 들어오는 임대 수익과 집값 상승분을 동시에 챙길 수 있기 때문이에요. 그 결과 순수 전세 매물은 더 줄고, 남은 전세는 값이 더 오르는 악순환이 이어지고 있어요.

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03이 상승은 얼마나 큰가

84주라는 기간 자체는 문재인 정부 시절 최장 기록(85주)과 거의 같지만, 그 안에 담긴 가격 오름폭은 전혀 달라요. 2020년6월 둘째주부터 2022년1월 셋째주까지 이어진 85주 동안 서울 아파트값은 누적 7.71% 올랐는데, 이번 84주 동안은 누적 상승률이 14%를 넘어섰어요. 문재인 정부 기록의 2배를 웃도는 수준이에요.

같은 '84~85주 연속 상승'이라는 말도 이만큼 다른 뜻을 담을 수 있어요. 기간의 길이만 보면 두 기록이 비슷해 보이지만, 그 기간에 실제로 오른 값은 이번이 훨씬 가팔랐다는 뜻이거든요. 상승률이 조금씩 둔화되고 있다는 소식(8월 넷째주 0.29%→9월 둘째주 0.16%)도, 누적으로 보면 아직 절대적인 오름폭 자체를 꺾을 정도는 아니에요.

그러니 '84주째 상승'이라는 숫자를 볼 때는 몇 주나 이어졌는지 못지않게, 그 기간에 얼마나 올랐는지를 함께 봐야 해요. 기간은 기록에 가깝지만 오름폭은 이미 기록을 넘어선 상태라는 게, 지금 서울 집값을 더 무겁게 만드는 지점이에요.

04지난번엔 어떻게 됐나

지난번 최장 기록(85주)이 끝난 뒤에는 정반대의 흐름이 이어졌어요. 2020년6월부터 2022년1월까지 85주 연속 오르던 서울 아파트값은 그 뒤 상승세를 멈추고 하락으로 돌아섰어요. 대출 규제와 금리 인상이 맞물리면서 나타난 반전이었죠.

그 하락은 서울에 국한된 일도 아니었어요. 전국 기준으로 2023년 한 해 동안 주택 매매가격은 4.6% 내렸는데, 이는 외환위기 직후인 1998년(12.4% 하락) 이후 가장 큰 낙폭이었어요. 오랜 기간 이어지던 상승이 꺾이자, 그 되돌림의 폭도 작지 않았던 거예요.

그러니 이번에도 84주째 이어지는 상승이 영원히 계속된다고 볼 근거는 없어요. 다만 이번 상승기의 누적 오름폭(14%대)이 지난번 상승기(7.71%)보다 훨씬 크다는 점을 생각하면, 흐름이 꺾일 때 되돌려야 할 폭도 그만큼 커질 수 있다는 뜻으로 읽을 수 있어요.

05나한테 뭐가 달라지나

지금 전세 계약을 앞두고 있다면 매물 자체가 줄었다는 점을 염두에 둬야 해요. 원하는 지역, 원하는 조건의 전세를 찾는 데 걸리는 시간이 예년보다 길어질 가능성이 크고, 그만큼 계약 갱신이나 이사 계획도 여유를 두고 움직이는 편이 안전해요.

매수를 고민 중이라면 지역별 온도차부터 확인하는 게 순서예요. 강남 3구처럼 이미 많이 오른 지역과 외곽처럼 뒤늦게 오르기 시작한 지역은 앞으로의 가격 흐름도 다르게 움직이기 때문에, 생애최초 대출 조건과 지역별 시세 흐름을 함께 따져보고 결정하는 편이 좋아요.