종부세 대상 기준과 계산, 공시가격 합계가 넘으면 내는 세금

01이 말이 무슨 뜻인가

종합부동산세, 줄여서 종부세는 해마다 정해진 기준일에 가진 주택의 공시가격을 모두 더해, 그 합계가 일정 금액을 넘으면 내는 국세예요. 재산세가 지자체에 내는 지방세라면 종부세는 국세청이 고지서를 보내는 세금이라서, 같은 집에 두 가지가 함께 붙어요.

대상인지 가리는 기준은 집값이 아니라 공시가격(정부가 세금을 매기려고 정하는 부동산 기준 가격)이에요. 시세가 비싸 보여도 공시가격 합계가 공제 금액 아래라면 종부세 고지서는 오지 않고, 공제는 1세대 1주택자 특례를 신청한 경우와 그 밖의 개인이 달라요.

계산은 세 걸음이에요. 공시가격 합계에서 공제 금액을 빼고, 그 차액에 공정시장가액비율(공시가격 중 얼마를 과세 대상으로 볼지 정하는 비율)을 곱해 과세표준을 만든 다음, 과세표준 구간별 누진세율을 적용해요. 마지막으로 이미 낸 재산세 몫과 1세대 1주택자의 세액공제를 반영해 고지 세액이 정해져요.

02왜 이런 게 생겼나

집을 여러 채 갖거나 값비싼 집을 가진 사람에게 재산세만 매기면 부담이 집값에 비해 가벼워진다는 문제의식이 있었어요. 그래서 일정 금액 이상 보유분에만 추가로 세금을 매기는 별도의 틀을 만들었고, 그것이 종부세예요.

공제 금액을 두는 것은 보통의 실거주 주택까지 과세하지 않으려는 장치예요. 1세대 1주택자의 공제를 더 크게 잡고 보유 기간과 나이에 따라 세액을 줄여 주는 것도 같은 이유에서 나온 설계예요.

공정시장가액비율을 따로 두는 까닭은 세 부담이 한꺼번에 뛰지 않게 조절하는 손잡이가 필요해서예요. 법에서 정한 범위 안에서 정부가 시행령으로 비율을 바꿀 수 있어서, 공시가격이 같아도 해에 따라 세금이 달라져요.

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03숫자로 보면 어떤가

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억원짜리 집 한 채를 갖고, 특례를 신청해 12억원을 공제받는다고 가정해 볼게요. 차액 3억원에 공정시장가액비율을 60%로 두면 과세표준은 1억 8000만원이에요.

이 과세표준은 세율표 가장 낮은 구간에 들어가요. 국세청 안내에서 낮은 구간의 세율은 0.5%로 나와 있고, 이 가정에서는 종부세 세액이 백만원 아래에서 시작해요. 여기서 재산세로 낸 몫이 빠지고 나이와 보유 기간에 따른 공제가 더 붙기 때문에 실제 고지 금액은 이보다 줄어요.

공제 금액, 공정시장가액비율, 세율은 세법이 바뀌면 달라지므로 위 숫자는 계산 구조를 보여 주는 가정이에요. 해당 연도의 값은 국세청 안내와 고지서에서 확인해야 해요.

04자주 헷갈리는 것

공제 금액이 집마다 붙는다고 생각하기 쉬운데, 공제는 본인 명의 주택 공시가격을 합친 금액에서 한 번 빼는 값이에요. 집이 두 채라면 두 채의 공시가격을 먼저 더한 뒤에 공제를 빼요.

1세대 1주택자의 큰 공제는 특례를 신청해야 적용된다는 점도 자주 놓쳐요. 신청하지 않으면 일반 공제 금액으로 계산되고, 부부 공동명의처럼 명의가 나뉜 경우에는 어떤 방식이 유리한지 따져 볼 필요가 있어요.

재산세를 냈는데 또 내느냐는 질문도 많아요. 종부세 계산 마지막에 이미 낸 재산세 중 같은 대상에 해당하는 몫이 공제되므로 완전히 이중으로 내는 구조는 아니에요.

05언제 내 일이 되나

해마다 기준일에 주택을 갖고 있고 공시가격 합계가 공제 금액을 넘는 사람은 연말쯤 고지서를 받아요. 집을 팔 계획이 있다면 기준일 전후로 소유자가 누구냐에 따라 그해 납세 의무가 갈리므로, 잔금일을 잡기 전에 확인하는 것이 좋아요.

대상인지 헷갈린다면 가진 주택의 공시가격을 모두 찾아 더해 보는 것부터 시작해요. 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 볼 수 있고, 합계가 공제 금액에 가까우면 공정시장가액비율과 세율표를 대 보면 대략의 세액이 나와요.