공시가격 뜻, 실거래가와 다른 정부 기준 가격은 어디에 쓰일까

01이 말이 무슨 뜻인가

공시가격은 정부가 부동산마다 가격을 조사해 법에 따라 공개하는 기준 가격이에요. 아파트나 연립 같은 공동주택은 국토교통부가 공시하고 한국부동산원이 조사하며, 단독주택은 시·군·구청장이 정하고, 땅은 개별공시지가라는 이름으로 따로 정해져요.

공동주택 공시가격은 기준일 현재 정상적인 거래가 이루어질 때 성립할 가능성이 가장 높은 적정한 가격을 조사해서 산정해요. 실제로 거래된 값을 그대로 받아 적는 것이 아니라 전문 기관이 추정해서 정하는 값이라, 같은 집이라도 실거래가와 몇 천만원 단위로 벌어지기도 해요.

공시가격은 기준일 하나를 정해서 그날의 가격으로 만들기 때문에 그 뒤에 시장이 오르내린 것은 그 해 가격에 담기지 않아요. 집값이 크게 움직인 해에는 시세 기사와 공시가격 기사가 서로 다른 말을 하는 것처럼 보이는 까닭이 여기에 있어요.

02왜 이런 게 생겼나

세금과 복지를 나누려면 모든 집에 같은 잣대가 필요한데, 집은 팔리는 날의 사정에 따라 값이 달라지고 팔리지 않는 집은 값 자체를 알 수 없어요. 그래서 거래가 있든 없든 나라가 모든 집에 같은 방식으로 가격을 매겨 두는 제도가 만들어졌어요.

이 가격이 쓰이는 곳은 세금에만 있지 않아요. 정부 설명을 보면 재산세와 종합부동산세의 기준이 되고, 지역가입자의 건강보험료 가운데 재산 몫을 정할 때와 기초연금 같은 복지 급여의 대상을 가릴 때도 영향을 줘요.

공시가격이 시세의 몇 퍼센트인지를 나타내는 비율을 현실화율이라고 불러요. 과거에는 이 비율을 높이는 계획이 세워졌다가 이후 예전 수준으로 묶은 적도 있듯, 정부 방침에 따라 달라지는 값이라서 지금 몇 퍼센트라고 못 박을 수 없고 국토교통부 발표로 그때그때 확인해야 해요.

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03숫자로 보면 어떤가

예를 들어 시세가 10억원인 아파트의 현실화율이 70%라고 가정하면 공시가격은 7억원이에요. 이 비율은 가정한 숫자이고 실제 비율은 주택 종류와 해마다 달라져요.

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용해서 계산해요. 그 비율이 60%라고 가정하면 7억원의 공시가격은 4억 2천만원으로 줄어든 채 세율을 만나는데, 이 비율도 세법에 따라 바뀔 수 있어서 가정으로만 읽어야 해요.

04자주 헷갈리는 것

실거래가는 실제로 거래된 가격을 신고해서 알려지는 값이고, 시세는 중개 현장의 호가와 거래를 바탕으로 추정하는 값이며, 공시가격은 정부가 기준일에 맞춰 정하는 값이에요. 셋은 같은 집을 가리켜도 서로 다른 날과 다른 방식으로 만든 숫자라서 어느 하나가 틀린 것이 아니에요.

공시가격이 올랐다고 세금이나 보험료가 같은 비율로 오르지는 않아요. 재산세는 공정시장가액비율과 세 부담 상한 같은 장치를 거치고, 지역가입자의 재산 건강보험료는 금액대별 등급표로 정해져서 공시가격이 올라도 등급이 그대로면 보험료는 그대로예요.

기초연금도 집값이 오르면 곧바로 못 받게 된다는 식으로 읽히기 쉬운데, 소득 하위 70%라는 기준선에서 따져요. 집의 공시가격이 올라 재산이 더 크게 잡히면 수급에서 밀려날 수 있지만 다른 사람들의 재산도 함께 움직이기 때문에, 내 숫자 하나만 보고는 결과를 알 수 없어요.

05언제 내 일이 되나

집을 가진 사람에게는 해마다 재산세 고지서가 올 때 공시가격이 바로 눈앞에 나타나요. 집을 알아보는 사람은 등기부등본을 떼어 볼 때 공시가격도 함께 확인하면 이 집이 시세에 견줘 정부 장부에서는 어느 정도로 잡혀 있는지 가늠돼요.

공시가격은 해마다 정해진 기간 동안 열람하고 이의신청을 받아요. 부동산공시가격 알리미에서 주소를 넣으면 내 집 가격을 볼 수 있고, 가격이 이웃 집들에 비해 지나치게 높거나 낮다고 보이면 그 기간 안에 의견을 내면 돼요.