전월세 안심신탁, 전세금을 맡기면 집주인이 월세처럼 받는 구조

01무슨 일인가

월세를 내는 집을 전세처럼 계약하고, 그 전세금은 집주인 통장이 아니라 공공기관이 쥐고 있다면 어떨까요. 국토교통부가 8월 20일 발표한 '전월세 안심신탁'이 그런 구조예요. 정책브리핑 정책뉴스를 보면 시중의 월세 물건을 전월세 안정화기구(주택도시보증공사, HUG가 실무를 맡아요)가 전세로 바꿔 세입자에게 공급하고, 기구와 집주인, 세입자가 3자 계약을 맺어요.

돈의 흐름은 이래요. 세입자는 전세금을 집주인이 아닌 기구에 예치하고, 기구는 그 돈으로 주택공급활성화펀드를 만들어 HUG 보증이 붙은 PF대출(건설 사업에 빌려주는 돈) 등에 굴리면서 연 4%대 이자수익을 목표로 잡아요. 집주인은 그 수익을 매달 월세처럼 받고, 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 보증금을 돌려줘요.

정책뉴스가 든 예시는 주택가격 3억원, 전세가 2억원이에요. 보증금 1000만원에 월세 74만원을 내던 세입자는 월 53만원 수준(평균금리 3.97% 기준)이 되어 약 20만원이 줄고, 전세금반환보증이나 전세대출보증에 따로 들지 않아도 돼서 보증료 연 34만원 정도가 빠져요. 집주인은 전세금 2억원 기준 월 73만원의 약정수익을 받아요.

02왜 이렇게 됐나

월세는 부담스럽고 전세는 보증금을 못 돌려받을까 불안하다는 두 걱정을 한 구조에서 풀겠다는 설계예요. 전세금을 공공기관이 맡으니 세입자는 반환 걱정을 덜고, 집주인은 공실이나 월세 연체 없이 고정 수익을 받아요. 등록임대사업자는 임대보증금반환보증 가입 의무도 면제돼요.

월세가 더 비싸게 먹히는 까닭은 전환율이에요. 더팩트 보도에 따르면 국토부는 현재 월세 전환율을 5~6%, 전세대출 금리를 3~4%로 견주었어요. 같은 집에 살아도 월세로 내는 쪽이 이자 격차만큼 더 내는 셈이에요.

10월 16일 국토부는 수도권 공적주택 약 10만가구를 내년 말까지 입주시키겠다는 계획을 내놓으면서 전월세 안심신탁 공모도 연내 추진하겠다고 했어요. 머니투데이 기사 제목이 '전세의 월세화 완충 필요'였던 만큼, 공급이 늘어날 때까지 월세로 쏠리는 흐름을 누그러뜨리는 장치로 같이 묶인 거예요.

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03이 숫자는 큰 건가

월 20만원이 크게 들리는지 따져보면 이래요. 74만원에서 53만원이면 월 부담이 약 28% 내려가요. 한 해로 치면 240만원이고, 보증료 연 34만원까지 더해 2년 전세로 계약하면 약 548만원이에요.

집주인 쪽 숫자는 반대로 읽혀요. 월 73만원은 한 해 876만원이고 전세금 2억원의 4.4%꼴이라 목표로 밝힌 연 4%대와 맞아떨어지는데, 월세 전환율 5~6%보다는 낮은 숫자예요. 정책뉴스는 공실 걱정 없이 안정적으로 받기를 원하는 집주인이 주로 참여할 것으로 내다봐요.

예시의 전세금 2억원은 주택가격 3억원의 약 67%예요. 기구가 시세에 견줘 전세금이 과도한지를 가려내기 때문에, 집값에 바싹 붙은 전세금을 얹은 집은 이 문턱에서 걸러져요.

04지난번엔 어떻게 됐나

이 구조로 이미 시행된 사례는 국토부 발표와 보도에 나오지 않아요. 아직 견줄 만한 앞선 사례가 없어요.

대신 일정이 어떻게 움직였는지는 볼 수 있어요. 8월 20일 계획은 9월 중 모집 공고, 10월 신청 접수, 11월 3자 약정과 전세금 예치, 12월부터 순차 입주였는데, 10월 16일 국토부 차관은 공모를 연내 추진하겠다고 말했어요. 10월 중순까지 공고가 나왔다는 발표는 없어요.

정책뉴스는 몇 가지를 아직 계획 단계로 적어두었어요. 투자에서 손실이 나도 세입자 전세금은 전액 보장하고 집주인 월 수익도 정상 지급하겠다는 설명, 집주인 소득에 대한 세제지원, 서울 같은 규제지역에서 지방으로 옮기는 집주인의 주택연금 연계예요.

05나한테 뭐가 달라지나

보증부월세로 사는 무주택 청년이라면 올해 시범 물량이 LH 매입임대 일부에서 나온다는 점부터 보면 돼요. 월 74만원이 53만원 수준이 되려면 전세로 바꿔 계약해야 하고, 신청은 집주인이 먼저 내면 기구가 세입자를 찾아주거나, 집주인과 세입자가 전세금을 미리 합의해 함께 내는 두 갈래예요. 세입자 혼자 내는 길은 소개되지 않았어요.

집주인이라면 월 73만원이 약정수익이라는 점과 함께, 예탁 기간이 전세계약 기간과 같이 간다는 점을 봐야 해요. 2년 전세면 2년이고, 갱신하면 변경 약정으로 기간이 늘어나요. 시세 20억원 이하 주택을 우선 시행하고 소득이나 자산 제한은 없는데, 위반건축물이면 걸러져요.