용적률 건폐율 차이, 같은 땅에 얼마나 크게 지을 수 있나

01이 말이 무슨 뜻인가

건폐율은 땅 위에 건물이 차지하는 바닥 넓이의 비율이에요. 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고, 건축면적은 건물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분을 위에서 내려다본 넓이를 말해요.

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이에요. 연면적은 건물 각 층 바닥면적을 모두 더한 값이어서, 건폐율이 땅에 닿은 면 하나를 본다면 용적률은 그 위로 몇 층이 쌓였는지까지 합쳐서 봐요.

이 숫자들은 건축물대장에 건물마다 적혀 있고, 그 땅이 어떤 용도지역인지는 토지이용계획확인서에 나와요. 집을 사거나 재건축 이야기가 나올 때 두 서류를 나란히 놓고 읽는 일이 잦아요.

02왜 이런 게 생겼나

땅마다 건물을 제멋대로 채워 지으면 건물끼리 맞닿아 햇빛과 바람이 막히고 소방차가 들어갈 틈도 사라져요. 그래서 건폐율로 마당이나 빈 땅이 남도록 바닥 넓이를 묶고, 용적률로 한 땅에 들어서는 사람과 차의 총량이 도로와 상하수도가 감당할 수준을 넘지 않게 묶어 둬요.

정의는 건축법에, 한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 나뉘어 있어요. 건폐율의 최대한도는 같은 법 제77조, 용적률의 최대한도는 제78조가 용도지역별로 범위를 정하고, 그 범위 안에서 특별시·광역시·시·군이 조례로 실제 숫자를 정해요.

용도지역마다 숫자가 다른 까닭은 도시에서 맡는 역할이 다르기 때문이에요. 사람이 많이 모이는 상업지역은 높이 쌓도록 열어 두고, 녹지나 관리지역은 낮게 묶어서 자연을 남기는 식이에요. 이 한도를 어기고 지으면 허가 취소나 공사 중지, 건물을 고치거나 옮기라는 명령을 받아요.

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03숫자로 보면 어떤가

예를 들어 대지가 200㎡이고 건물이 땅을 100㎡ 덮고 있다면 건폐율은 50%예요. 이 건물이 5층이고 층마다 바닥면적이 100㎡라면 연면적은 500㎡이니 용적률은 250%가 돼요. 모두 이해를 돕기 위한 가정이에요.

법이 정한 용도지역별 범위를 보면 제1종일반주거지역은 건폐율 60% 이하에 용적률 100~200% 안, 제3종일반주거지역은 건폐율 50% 이하에 용적률 100~300% 안이에요. 층수를 더 올릴 수 있는 지역일수록 바닥은 더 비워 두게 하는 구조예요. 이 기준은 법령이 바뀌면 달라지고 실제 한도는 지자체 조례를 따라요.

04자주 헷갈리는 것

용적률이 높으면 건물이 높다고 생각하기 쉽지만, 용적률은 높이가 아니라 면적의 합이에요. 같은 용적률 250%라도 땅의 절반을 덮어 5층으로 올릴 수도 있고, 땅의 대부분을 덮어 3층 안팎으로 낮게 지을 수도 있어서 건폐율이 함께 있어야 모양이 그려져요.

연면적에 무엇이 들어가는지도 자주 걸려요. 용적률을 계산할 때 연면적에서 빼는 면적은 건축법 시행령 제119조에 정해져 있고, 지하층이 대표적이에요. 그래서 지하 주차장이 큰 건물은 눈에 보이는 총 넓이보다 용적률이 낮게 나오기도 해요.

법에 적힌 숫자가 곧 내 땅의 숫자라고 보는 오해도 많아요. 법은 상한의 범위를 주고 조례가 그 안에서 정하니, 같은 용도지역이라도 도시마다 한도가 달라요.

05언제 내 일이 되나

단독주택이나 상가 건물을 사려는 사람에게는 이 숫자가 곧 증축 여지예요. 이미 건폐율과 용적률이 한도에 닿아 있는 건물은 층을 올리거나 옆으로 늘리고 싶어도 허가가 나지 않아요.

아파트 재건축이나 재개발 소식에서 용적률 상향이 늘 나오는 까닭도 같아요. 같은 땅에 지을 수 있는 면적의 총량이 늘면 새로 지어 나눌 집이 늘고, 그 몫이 사업성과 조합원 부담을 가르거든요.

이미 지은 건물에 한도 넘게 방을 들였거나 옥상에 증축한 경우에는 위반건축물이 되어 시정명령과 이행강제금 같은 문제가 따라와요. 사기 전에 건축물대장의 위반 표시를 보는 편이 안전해요.