다세대·다가구주택 면적 1,000㎡로 완화, 11월 12일부터 4층까지

01무슨 일인가

땅이 넓어도 빌라는 일정 크기까지만 지을 수 있었어요. 국토교통부가 11월 3일 정책브리핑에 올린 보도자료의 제목대로, 건축법 시행령 개정안이 이날 국무회의에서 의결됐고 11월 12일부터 다세대·다가구주택의 면적 제한이 1,000㎡로 완화돼요. 아주경제 보도에 따르면 연면적(건물 각 층 바닥면적을 모두 더한 면적) 상한이 660㎡에서 1,000㎡로 약 51.5% 늘어요.

층수도 바뀌어요. 다가구주택이 주택으로 쓰는 층수가 기존 3개층 이하에서 4개층 이하로 늘어요.

일조 기준도 손봤어요. 정북 방향 햇빛을 확보하느라 높이가 10m를 넘으면 위층을 비스듬히 깎아 설계해야 했던 규정이, 높이 10m 초과~17m 이하 구간에서는 5m 고정 이격 기준으로 바뀌어요. 다세대주택이 주민공동시설을 설치하면 건축위원회 심의를 거쳐 용적률(대지면적 대비 연면적의 비율)을 완화받아요.

02왜 이렇게 됐나

이 제한은 1990년대 이후 30년 넘게 이어져 왔어요. 용적률 같은 다른 기준을 맞춰도 별도의 면적·층수 제한 때문에 허용된 용적률을 다 쓰지 못하는 대지가 많다는 지적이 있었습니다.

방향은 8월 13일 부동산 대책에서 먼저 나왔어요. 당시 보도를 보면 정부가 다세대·다가구주택 건축면적 상한을 660㎡에서 1,000㎡로 올리고 올해 말까지 건축법 시행령을 고치겠다고 밝혔고, 이번 개정이 그 약속의 이행이에요.

국토부는 용적률을 못 채웠던 중·대규모 대지의 활용도가 높아져 주택 공급 확대에 도움이 되고, 원룸·투룸 중심에서 벗어난 여러 평면의 주택도 기대한다고 설명해요. 공급 가구 수를 얼마로 보는지는 나와 있지 않아요.

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03이 숫자는 큰 건가

340㎡ 늘어난다는 건 약 100평이 더 지어진다는 뜻이에요. 660㎡는 약 200평, 1,000㎡는 약 300평이라서 한 건물이 지을 수 있는 면적이 1.5배가 됩니다. 4개층으로 단순히 나누면 한 층 평균이 약 250㎡, 약 76평이에요.

효과가 큰 곳은 이미 용적률 여유가 있는 땅이에요. 예를 들어 용적률 200% 지역의 대지 500㎡라면 법으로는 연면적 1,000㎡까지 지을 수 있는데, 지금까지는 660㎡에서 멈춰 340㎡를 못 썼어요. 반대로 대지가 작아 용적률로 이미 660㎡ 아래에서 막히는 땅은 이번 개정의 덕을 보지 못해요.

04지난번엔 어떻게 됐나

8월 13일 대책에서 방향을 예고한 지 82일 만에 시행령이 국무회의를 통과했고, 국토부 자료의 시행일은 그로부터 9일 뒤인 11월 12일이에요. 대책에는 도시형생활주택으로 짓는 다세대주택의 층수 상한을 5층에서 6층으로 늘리는 내용도 있었지만, 이번 보도에서는 확인되지 않아요.

아주경제는 같은 날 '다가구 4층 허용에도 19세대 상한 그대로…주차장이 공급 변수'라는 제목의 기사도 냈어요. 면적과 층이 늘어도 다가구주택의 세대수 기준이 그대로이고 주차장 확보가 변수가 된다고 보는 시각이 있다는 뜻이에요.

05나한테 뭐가 달라지나

빌라를 지으려는 땅 주인이라면 11월 12일부터 연면적 1,000㎡까지 설계해요. 건축허가를 이미 받은 건물에 어떻게 적용되는지는 경과 규정이 발표에 나와 있지 않아서, 지자체 건축과에 물어봐야 해요.

다가구주택으로 임대를 하려는 사람은 4개층까지 쓸 수 있지만 세대수 기준이 그대로라 층이 늘어도 방 수가 늘어나는 데는 한계가 있어요. 이웃에 4층 빌라가 올라올 수 있게 된 사람은, 높이 10m 초과~17m 이하 구간의 5m 이격 기준이 햇빛을 어떻게 막는지 허가 도면에서 확인해요.