조정대상지역에서 집을 갈아탈 때 기존 집을 3년 안에 팔면 됐는데, 10월 1일부터 왜 2년일까?

01무슨 일인가

이사할 새 집을 먼저 샀는데 살던 집이 안 팔리면, 잠깐 집이 두 채가 돼요. 이 잠깐 동안 양도세와 종부세를 1주택자처럼 봐주는 것이 일시적 2주택 특례인데, 재정경제부는 9월 29일 제42회 국무회의에서 조정대상지역의 이 기간을 3년에서 2년으로 줄이는 소득세법 시행령 개정안을 의결했어요.

소득세법 시행령, 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 4개가 함께 의결됐고 10월 1일 공포·시행돼요. 재정경제부 보도자료를 보면 이번 개정은 2026년 세제개편안에서 발표한 내용의 후속 조치예요.

함께 담긴 내용도 있어요. 조정대상지역 매입임대 아파트의 다주택자 양도세 중과 배제 특례는 2027년 12월 31일까지로 기한이 생기고, 비수도권 준공 후 미분양주택의 주택 수 제외 특례는 1년 늘어 2027년 12월 31일까지 이어져요.

02왜 이렇게 됐나

정부가 밝힌 이유는 조정대상지역 2주택자에 대한 과세특례 합리화예요. 이 조치는 2026년 세제개편안에서 발표한 내용의 시행령 후속이에요.

구체적으로 무엇을 겨냥했는지는 확인한 자료에 더 자세한 설명이 없어요. 확인되는 것은 기간이 줄면 새 집을 산 뒤 헌 집을 들고 있어도 1주택자처럼 봐주는 시간이 그만큼 짧아진다는 점이에요.

상생임대(임대료 증가율 5% 이내로 2년 임대) 특례도 손질돼요. 2026년 12월 31일에 적용 기한이 끝나지만, 그 뒤에도 상생임대가 끝난 지 1년 안(최대 2029년 12월 31일)에 판 집은 거주요건 면제를 받아요.

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03이 숫자는 큰 건가

가장 큰 숫자는 기한 그 자체예요. 종전 집을 팔아야 하는 기한이 36개월에서 24개월로, 12개월이 줄어요. 새 집을 산 날부터 세면 1년, 365일이 짧아지는 셈이에요.

줄어든 몫은 전체 기한의 3분의 1이에요. 12를 36으로 나눈 값이라 33.3%가 줄어드는데, 헌 집이 팔리는 데 걸린 시간이 1년을 넘겼던 사람에게는 이 3분의 1이 곧바로 일정 압박이에요.

적용 범위는 넓지 않아요. 보도된 기준으로는 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에서 신규 주택을 취득하고, 종전 주택을 10월 1일 이후에 양도하는 경우부터 2년이 적용돼요.

04지난번엔 어떻게 됐나

이 기한은 오르내린 적이 있어요. 2023년 2월 28일 시행령 개정으로 일시적 2주택 처분기한이 조정대상지역 여부와 상관없이 2년에서 3년으로 늘었고, 2023년 1월 12일 이후 종전 주택을 처분하는 경우부터 적용됐어요. 그 3년이 이번에 조정대상지역에 한해 2년으로 되돌아온 거예요.

2023년에는 기한을 늘려 처분 부담을 덜었고 이번에는 조정대상지역에 한해 다시 조여요. 같은 특례의 기한이 세 해 만에 반대 방향으로 움직인 거예요.

05나한테 뭐가 달라지나

조정대상지역에서 2026년 8월 4일 이후 새 집을 샀다면 기한이 2년이에요. 예를 들어 9월 1일에 샀다면 종전 집을 2년 안, 2028년 9월 1일 안에 팔아야 양도세 비과세와 종부세 1세대 1주택 특례를 받아요.

8월 4일 전에 새 집을 샀다면 보도된 적용 기준에서 벗어나 종전의 3년이 이어지는 것으로 읽혀요. 다만 개인 사정마다 다를 수 있으니 실제 계약일과 취득일은 세무서나 세무사에게 확인해야 해요.

매입임대 아파트를 가진 사업자는 특례가 2027년 12월 31일까지 유지돼요. 의무임대기간 중이거나 재건축·재개발 중이면 별도 기한이 적용돼요.