임차권등기명령 신청 방법, 이사 가도 보증금 권리를 지키는 길

01이 말이 무슨 뜻인가

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 일부라도 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청하면, 법원이 명령을 내려 그 집 등기부에 임차권을 적어 넣게 하는 제도예요. 등기를 해 두면 세입자가 이사를 가도 그전에 갖춘 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요.

신청할 수 있는 때는 임대차가 끝난 뒤예요. 기간이 만료된 경우뿐 아니라 해지를 통고해 끝난 경우와 합의로 해지한 경우도 포함되고, 신청은 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 지원, 시·군 법원에 해요. 집주인의 동의를 받는 절차가 아니라 법원이 결정으로 명령을 내리는 절차예요.

효력은 집주인에게 결정이 송달된 때, 또는 그 전에 등기 촉탁이 이루어져 등기가 된 때부터 생겨요. 그래서 신청서를 냈다고 바로 안심하고 짐을 뺄 것이 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하는 편이 안전해요.

02왜 이런 게 생겼나

대항력은 집에 실제로 살면서 전입신고를 유지하는 동안 이어지는 권리라서, 세입자가 집을 비우고 주민등록을 옮기면 사라질 수 있어요. 보증금을 받지 못했는데도 새 집 계약 때문에 이사를 가야 하면 그동안 쌓아 둔 순서가 한꺼번에 무너지는 문제가 생겨요.

임차권등기는 이 틈을 메우려고 만들어졌어요. 집을 비운 뒤에도 등기부에 이름이 올라 있으니 경매가 열리거나 집이 팔려도 세입자의 권리를 주장할 수 있고, 보증금을 돌려받는 일과 등기를 지우는 일 가운데 보증금 반환이 먼저 이행되어야 한다고 보아요.

등기 뒤에 그 집에 새로 들어온 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받지 못해요. 등기해 둔 세입자가 뜻하지 않은 손해를 보지 않도록 한 장치예요.

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03비용과 시간은 어느 정도인가

신청에는 인지세, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세 같은 비용이 들어요. 생활법령정보의 예시로는 집주인 한 명에 세입자 한 명, 주택 한 채인 경우 4만원대로 계산돼요. 송달료는 당사자 수와 송달 횟수에 따라 달라지므로 실제 금액은 이와 다를 수 있어요.

이 비용은 주택임대차보호법에 따라 집주인에게 청구할 수 있어요. 결정까지 걸리는 시간은 법원과 송달 사정에 따라 달라서 발표된 표준 기간은 없고, 신청 전에 관할 법원에서 안내를 받는 편이 정확해요.

04자주 헷갈리는 것

임차권등기명령은 보증금을 돌려받게 해 주는 제도가 아니에요. 권리를 지켜 두는 제도라서 돈을 받으려면 경매 배당을 받거나 반환 소송을 거치는 등 다른 절차가 이어져야 해요.

등기 전에 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했다면 등기한 시점을 기준으로 권리를 얻어요. 이때 등기 전에 잡힌 근저당 같은 담보권보다 앞서지는 못하므로, 등기는 계약 때 확정일자를 받아 둔 사람의 권리를 이어 주는 쪽에 가까워요.

전차인은 집주인이 승낙했더라도 신청할 수 없어요. 신청서를 법원이 기각하면 항고할 수 있고, 이때 항고 기간에는 제한이 없다고 안내돼요.

05언제 내 일이 되나

계약 만료일이 다가오는데 집주인이 새 세입자를 구해야 돌려주겠다고 하는 경우가 흔한 출발점이에요. 만기 전에 보증금 반환 일정을 서면이나 문자로 남겨 두고, 만기가 지나도 돌려받지 못할 것 같다면 이사 날짜를 잡기 전에 신청을 알아보세요.

신청서에는 등기사항증명서, 임대차계약서, 전입과 점유를 보여 주는 서류가 붙어요. 확정일자가 찍힌 계약서가 있어야 우선변제권까지 이어지므로 계약서 원본을 이사 전에 잘 챙겨 두세요.