주택청약, 1순위와 가점은 어떻게 정해질까?

01이 말이 무슨 뜻인가

청약은 새로 짓는 아파트나 주택을 분양받겠다고 신청하는 절차예요. 짓는 주체나 위치와 상관없이 건물이 완성되기 전에 미리 사겠다고 신청부터 하는 방식이라, 완공된 집을 보고 사는 기존 주택 매매와는 다르게 움직여요. 이 신청을 하려면 먼저 주택청약종합저축이라는 통장에 가입해 있어야 해요.

주택청약종합저축은 한 사람이 하나만 가입할 수 있는 통장이고, 매달 일정 금액을 납입하면서 신청 자격과 순위를 쌓아가는 구조예요. 이 통장에 가입한 기간과 납입한 금액, 납입 횟수가 나중에 청약 신청 자격과 순위를 가르는 기준이 돼요.

청약 대상 주택은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉘어요. 국민주택은 한국토지주택공사(LH)나 지방공사처럼 공공기관이 짓는 전용면적 85제곱미터 이하 주택이고, 민영주택은 그 밖에 민간 건설사가 짓는 주택이에요. 이 둘은 입주자를 뽑는 방식 자체가 달라서, 어떤 주택에 청약하느냐에 따라 준비해야 할 것도 달라져요.

02왜 이런 게 생겼나

새로 짓는 아파트는 수가 정해져 있는데 사고 싶어 하는 사람은 훨씬 많아서, 누구에게 먼저 기회를 줄지 정하는 기준이 필요했어요. 신청 순서대로만 뽑으면 정보를 빨리 접한 사람이나 발 빠르게 움직인 사람만 유리해지기 쉬워서, 그 대신 저마다 다른 기준으로 순위를 매기는 제도가 자리 잡았어요.

가점제는 집이 오래 없었던 사람, 부양할 가족이 많은 사람에게 새 집을 먼저 배정하자는 생각에서 나왔어요. 무주택 기간이 길수록, 함께 사는 가족이 많을수록 점수를 더 주는 방식이라, 자산을 더 많이 모은 사람보다 실제로 집이 필요한 사람을 우대하겠다는 취지가 담겨 있어요.

특별공급은 일반적인 기준만으로는 놓치기 쉬운 사람들을 따로 배려하기 위해 생겼어요. 신혼부부나 다자녀 가구, 생애 처음 집을 사려는 사람은 무주택 기간이나 가점이 상대적으로 낮을 수밖에 없는데, 이들에게 일반공급과는 별도의 몫을 떼어주는 방식으로 기회를 넓혀준 거예요.

03숫자로 보면 어떤가

민영주택 가점제의 만점은 84점이고, 무주택 기간이 최대 32점, 부양가족 수가 최대 35점, 청약통장 가입 기간이 최대 17점을 차지해요. 세 항목 가운데 부양가족 수의 배점이 가장 커서, 같은 무주택자라도 가족 구성에 따라 점수 차이가 꽤 크게 벌어져요.

청약 1순위가 되려면 통장을 가입한 기간부터 채워야 해요. 투기과열지구나 청약과열지역은 가입 후 24개월, 수도권은 12개월, 그 밖의 지역은 6개월이 지나야 1순위 자격이 생겨요. 국민주택에 청약하려는 경우에는 월 납입 인정금액도 따져야 하는데, 아무리 많이 넣어도 25만원까지만 낸 것으로 인정돼요.

민영주택은 이런 인정금액 대신 지역별로 정해둔 예치금 기준을 채웠는지를 봐요. 예를 들어 서울이나 부산에서 전용 85제곱미터 이하 주택에 청약하려면 300만원이 예치돼 있어야 하고, 면적이 넓어질수록 이 기준 금액도 함께 올라가요. 이런 기준은 제도가 바뀌면 함께 바뀌니, 신청 전에 청약홈에서 최신 기준을 다시 확인하는 게 안전해요.

04자주 헷갈리는 것

국민주택과 민영주택을 같은 기준으로 생각하기 쉬운데, 국민주택은 가점을 매기지 않고 저축 총액과 납입 횟수 순서로 뽑는 순차제를 써요. 가점을 아무리 열심히 계산해도 국민주택 청약에는 적용되지 않으니, 어떤 유형의 주택에 신청하는지부터 확인해야 해요.

청약통장을 오래 가지고 있으면 무조건 유리하다고 생각하기도 하는데, 가입 기간 점수는 최대 17점으로 세 항목 중 배점이 가장 작아요. 무주택 기간과 부양가족 수 점수가 훨씬 크게 작용하기 때문에, 통장만 오래 유지한다고 가점제에서 확실히 앞서는 건 아니에요.

특별공급을 일반공급보다 쉬운 길로 오해하는 경우도 있어요. 특별공급은 자격 요건을 충족한 사람들끼리 다시 경쟁하는 구조이고, 원칙적으로 한 세대가 평생 한 번만 당첨될 수 있어서 이미 특별공급으로 집을 마련한 적이 있다면 다시 신청할 수 없어요.

05언제 내 일이 되나

결혼을 앞두고 있거나 어린 자녀가 있다면 일반공급 가점만 따지지 말고 신혼부부·다자녀 특별공급 요건도 함께 확인해보는 게 좋아요. 특별공급은 일반공급과 경쟁 상대가 다르기 때문에, 가점이 낮아도 당첨 가능성이 오히려 더 높을 수 있어요.

아직 청약 계획이 구체적이지 않더라도 통장은 미리 만들어 가입 기간을 쌓아두는 편이 유리해요. 나중에 가점을 계산할 때 통장 가입 기간이 짧아서 아쉬워지는 경우가 많은데, 이건 미리 준비하지 않으면 나중에 채울 방법이 없는 항목이기 때문이에요.