전세사기 피해, 국가가 3분의 1은 채워준다는데, 언제부터 받을 수 있을까?

01무슨 일인가

지난 4월23일 국회 본회의를 통과한 전세사기 특별법 개정안이 5월12일 법률 제21634호로 공포됐어요. 가장 눈에 띄는 대목은 '최소보장제'예요. 경매나 공매가 끝난 뒤 임차인이 실제로 돌려받은 돈과 별도 채권 회수액, 기존 지원금을 다 더해도 보증금의 3분의 1이 안 되면, 그 부족분을 국가가 재정으로 메워줘요.

예를 들어 보증금 1억원짜리 전셋집에서 경매로 3천만원만 건졌다면, 지금까진 그걸로 끝이었어요. 이제는 국가가 차액 일부를 더 채워줘 최소한 3분의 1선까지는 회복하게 됐어요.

이번 개정안엔 '선지급-후정산' 제도도 함께 담겼어요. 경매가 끝나기도 전에 최소보장금 일부나 전부를 먼저 지급하고 나중에 정산하는 방식이에요. 신탁사기처럼 계약 자체가 무효인 피해자부터 우선 지급될 예정이에요.

02왜 이렇게 됐나

기존 특별법은 경매나 공매로 나온 돈, 이른바 경매차익에만 의존하는 구조였어요. 낙찰가가 높으면 많이 돌려받고 낮으면 거의 못 건지는 식이라, 피해자마다 회복률이 들쭉날쭉했어요.

문제는 이 격차가 순전히 운에 좌우된다는 점이었어요. 같은 보증금을 떼여도 집이 어디에 있고 언제 경매에 부쳐졌는지에 따라 결과가 갈렸고, 정부도 이런 불형평을 계속 지적받아 왔어요.

여기에 피해 규모 자체가 꾸준히 불어난 사정도 있어요. 국토교통부가 매달 위원회를 열어 피해자를 추가로 인정하고 있는데, 인정 건수가 줄어들 기미 없이 계속 쌓이면서 경매 결과에만 기대는 방식으로는 한계가 뚜렷해졌어요.

03이 숫자는 큰 건가

이번 최소보장제를 위해 정부가 확보한 예산은 279억원이에요. 8월까지 누적된 피해 인정 건수 4만1000여건에 견주면, 한 건당 평균 약 68만원 (279억원 ÷ 약4만936건 ≈ 68만원) 남짓 돌아가는 규모라 넉넉하다고 보기는 어려워요. 다만 이 예산은 차액을 못 채운 사람에게만 선별 지급되기 때문에, 전체 건수에 고르게 나뉘는 돈은 아니에요.

피해 인정 속도도 짚어볼 만해요. 8월 한 달에만 658건이 새로 인정됐는데, 6월 기준 누적 3만9000건이었던 것과 견주면 두 달 새 2000건 넘게 불어난 셈이에요. LH의 피해주택 매입 실적은 8월31일 기준 1만718호로, 월평균 716호씩 사들이는 속도예요.

04지난번엔 어떻게 됐나

2023년 제정된 원래 특별법은 경매차익 방식이었어요. 국가가 직접 보증금을 보전하지 않고, LH 등이 우선매수권을 넘겨받아 임대료를 깎아주거나 경락자금을 저리로 빌려주는 간접 지원에 가까웠어요.

이 구조에서는 낙찰가가 낮은 지역, 특히 다세대·다가구가 몰린 곳일수록 피해자가 손에 쥐는 돈이 적었어요. 같은 특별법의 보호를 받아도 실제 회복률은 지역과 시점에 따라 갈렸던 셈이에요. 이번 개정은 그 격차의 바닥을 보증금의 3분의 1로 못 박았다는 점에서, 3년 만에 나온 구조 자체의 변화로 볼 수 있어요.

05나한테 뭐가 달라지나

이미 경매나 공매가 끝난 피해자도 소급 적용을 받아요. 보증금의 3분의 1을 못 채웠다면, 11월13일 시행 이후 차액을 추가로 신청해요.

아직 경매가 진행 중인 피해자는 '선지급-후정산' 대상이 돼요. 결과가 나오기 전에 최소보장금 일부를 먼저 받고 나중에 실제 회수액과 정산하는 방식이라, 소송이 길어질수록 이 제도의 체감이 커요.