착공, 분양, 준공, 입주는 뭐가 다르길래 「공급」이라는 말이 헷갈릴까?

01이 말이 무슨 뜻인가

착공은 건물 공사를 실제로 시작하는 일이에요. 건축허가나 사업계획승인을 받는 인허가는 그보다 앞서고, 허가를 받았다고 곧바로 공사가 시작되는 것은 아니라서 인허가와 착공은 다른 숫자로 따로 집계돼요.

분양은 새로 짓는 집에 들어갈 사람을 뽑고 계약하는 일을 통틀어 부르는 말이에요. 입주자모집공고가 나오고, 청약을 신청하고, 당첨자를 발표하고, 계약을 맺는 순서로 진행되며, 청약은 이 가운데 신청 단계만 가리키니 분양과 같은 말은 아니에요.

준공은 공사를 마치고 사용승인을 받는 일이고(주택은 사용검사라고도 불러요), 입주는 그 승인이 끝난 뒤 계약자가 실제로 들어가 사는 일이에요. 준공이 끝나야 입주할 수 있어서 이 둘 사이에는 순서가 정해져 있어요.

02왜 이런 게 생겼나

아파트는 완성된 집을 보고 사는 물건이 아니라 짓는 중에 먼저 살 사람을 정하는 경우가 많아서 단계가 이렇게 쪼개져요. 사는 쪽은 아직 없는 집에 돈을 묶게 되니, 공사가 어디까지 진행됐는지 확인할 수단이 필요해져요.

그 장치가 입주자모집 시기를 정한 규칙이에요. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 사업주체는 요건을 갖추면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있고, 모집하려면 시장·군수·구청장에게 착공확인이나 공정확인을 받아야 해요. 입주자모집공고는 첫 청약 접수일 10일 전에 내야 해요.

공공이 하는 사전청약처럼 착공 전에 모집하는 길도 따로 있어요. 공공 사전청약은 공공주택 특별법 시행규칙 제13조에, 민간 사전청약은 주택공급에 관한 규칙 제24조의2에 근거를 두고 있어서 분양이 착공보다 앞서는 경우와 같은 때에 하는 경우가 모두 있어요. 제도는 바뀔 수 있으니 지금 운영되는지는 청약홈 공고로 확인해야 해요.

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03숫자 기사에서는 어느 단계를 센 걸까

예를 들어 어느 지역에서 올해 1만 호가 착공됐다는 기사가 나왔다고 해봐요. 이 숫자는 공사가 시작된 집이 1만 호라는 뜻이어서, 그 집들이 올해 안에 사람이 사는 집이 된다는 뜻은 아니에요. 공사를 마치고 사용승인을 받는 준공이 따로 있고 착공과 준공 사이의 기간은 단지 규모와 공사 사정에 따라 달라서, 입주는 그보다 한참 뒤에 일어나요.

그래서 같은 해의 착공 숫자와 준공 숫자와 입주 숫자는 서로 다른 집을 세요. 올해 준공되는 집은 대개 앞선 해에 착공된 집이고, 올해 착공된 집은 앞으로 준공될 집이에요. 곧 들어갈 수 있는 집이 궁금하면 준공이나 입주 예정 물량처럼 입주 쪽에 가까운 숫자를 찾아야 해요.

04자주 헷갈리는 것

분양 계약을 맺었다고 바로 들어가 살 수 있는 것은 아니에요. 계약할 때 집은 공사 중이거나 시작 전이고, 준공과 사용승인을 거쳐 정해진 입주 시기가 와야 들어가요. 그 시기는 입주자모집공고에 적혀 있어요.

인허가 물량이 많다고 곧 착공이 많은 것도 아니에요. 허가는 지어도 된다는 승인이고 착공은 실제 공사라서, 허가를 받고도 착공이 늦어지는 사업이 있을 수 있어요.

분양은 착공 뒤라는 공식도 늘 맞지는 않아요. 사전청약은 착공 전에 모집하고, 완공이 가까워진 뒤에 모집하는 후분양 같은 방식도 있어서, 분양 시점은 사업마다 공고를 봐야 알 수 있어요.

05언제 내 일이 되나

청약을 준비하거나 분양 계약을 앞두고 있다면 입주자모집공고문이 이 단계들을 한 장에 풀어놓은 자료예요. 모집 일정과 계약 일정과 입주 예정 시기가 함께 적혀 있어서, 어느 시점에 돈이 나가고 언제 들어갈 수 있는지가 거기서 읽혀요.

전세나 월세로 이사할 집을 찾는 사람은 공급 기사를 볼 때 착공인지 입주인지만 가려도 기대가 달라져요. 착공 기사는 앞으로의 공급을, 준공과 입주 기사는 지금 시장에 나오는 집을 말하는 경우가 많아요.